酒店投资人在投资过程中，无可避免会遇到的一些坑。

往往投资人不注意前期的基础设施，导致在酒店筹建过程中在基础设施上少则增加几十万，甚至上百万的基础设施投资，有经验的酒店投资人往往会在项目签约之前，邀请专业的机电工程师对项目基础设施进行评估。

在中国酒店市场竞争激烈的情况之下，如何在投资开发过程中避免这些“坑”？

本文主要从“酒店物业签约前期物业勘查”及“存量酒店升级改造”两方面概述。

存量酒店升级

针对酒店存量市场升级改造，结合酒店品牌标准，评估诊断环节对酒店升级改造更为重要，以避免在升级改造中不必要的拆除产生的浪费。

存量酒店项目评估诊断是一项复杂的、系统的、技术性强的工作。

在评估之前需根据原酒店运营数据了解机电隐蔽工程运行稳定性及能耗情况，通过现场勘察机电设备参数及管路质量、管路保温情况等综合情况，为酒店改造方向、改造程度提供专业意见。分析酒店机电设备参数、灯具等能耗设备分析酒店能耗改造方向。

投资人能够通过项目评估诊断报告，了解机电的改造内容，装饰改造时也能根据机电改造内容确定装饰改造内容，避免因为机电要改造而装饰改造范围中未涉及，出现超出改造预算，同时增加改造时间。

酒店品牌方通过现场报告清晰地了解酒店现状，可以判断影响酒店品质的因素，并可在此基础上给出改造意见，为提高酒店运营品质提供针对性意见。

如何在不影响运营情况下进行可持续改造？

从提升酒店装修品质及品牌元素植入，为客户提供更好的入住体验感及品牌宣导性、酒店系统运行节能及可靠性、酒店安全性（包括系统安全运行、安全维护、客人安全保护）的原则出发。

安全，不仅仅是对系统安全运行的要求，还包括了可以安全维护，从而达到对整个酒店客人以及酒店员工的保护。可靠性，主要考虑在可接受的不可预见风险出现时，酒店仍能在一定规定范围内运行，以确保酒店的正常营业。如：市政停水、停电酒店仍然能满足一定接待能力。

另外需要考虑酒店机电系统的技术先进性。大多酒店都为老店，随着技术的发展，在不影响营业的情况下，机电系统可进行一定程度的可持续改造，通过先进的技术或者设备达到系统的节能。

改造需注意的方向

装饰：门楼：门楼形象是否能保持品牌的一致性；

广告招牌：广告VI招牌、店招、顶招、侧招；· 大堂、大堂吧区域：家私 、收银台背景墙、VI导视、软装配饰、墙面墙布局部、天花、地面等；· 电梯厅：VI导视、软装配饰、地毯、墙面墙布、天花；

客房卫生间、公共卫生间：洗漱镜、装饰画、洗手台、五金、墙面防水，天花及地面等；

客房：墙布、床头背景、装饰画、电视、客房点位，等等。

机电：空调系统、新风系统、排风系统，酒店夏季供冷及冬季供暖效果如何、设备噪声、管路保温、冷凝水的排放、系统的控制、客房异味、等等。

冷、热水系统，排水系统，酒店的储水能力，热水温度的控制、沐浴时是否出现忽冷忽热、沐浴时是否易出现排水不畅通导致泡脚现象、排水地漏的反气等

强电系统用电安全、灯光亮度及控制等

弱电系统、网络稳定、监控是否全覆盖、背景音乐、视频系统等

酒店物业签约前期勘察
酒店的投资筹备前期，在已选择较好的物业及地理位置之后，除了需确定物业属性（即物业的产权性质）外，还要对酒店物业的核心“内脏”：机电基础设施进行摸底，以避免租赁物业后增加许多不必要的前期机电基础设施投入。通过专业机电人员前期勘察评估，有利于投资人了解物业基础设施基本情况，需要改造或需增添的内容，便于评估前期预算以及估算基础设施改造时间，有利于对项目整体时间规划，同时更有利于投资人与物业租赁的谈判，如延迟免租期，或物业方增加前期机电设施的改造等。